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成华律师 成华,男,北京盈科(武汉)律师事务所执业律师、执业专利代理师,中华全国律师协会会员,武汉市中级人民法院、武汉市司法局律师调解员。2015年开始从事律师工作,积累了丰富的法律工作经验,执业以来,办理过大量的经济纠... 详细>>

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律师姓名:成华律师

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婚姻家庭

婚姻家庭中如何认定房产

一、婚姻家庭中认定房产的几种情形

主要通过以下几种情形认定:1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋。2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋。3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋。4、其他认定方式。

二、怎样认定夫妻共同房产

《民法典》第一千零六十二条  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

二、一方擅自处置共同房产怎么办

生活中关于一方擅自处置共同房产导致的纠纷非常多,其中不仅涉及房屋共同所有人的利益,也牵扯到房屋的买受人的问题,以下为关于一方擅自处置共同房产的各种情形的分析:

1、房屋为夫妻共同财产,且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人,夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的;房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字,该房屋即为夫妻共同财产,夫妻一方未经另一方同意,单独与第三人签订合同的,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”可以看出,出卖人无权处分标的物不影响房屋买卖合同的效力。这是因为房屋买卖合同为债权,而房屋的所有权为物权,这是两个权利体系。此时,房屋的所有权仍为夫妻二人共同拥有,但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”,房屋的买受人可基于债权请求权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

2、房屋为夫妻共同财产,但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,第三方支付合理对价,并且已经办理了房屋过户手续的;对于该房屋买卖合同的效力问题,一般认为若买受人受让该房屋是善意(指不知情)且支付了合理对价,并已经实际办理了房屋过户手续的前提下,应当保护善意第三人的合法权益,合同应认定为有效。这就是法律上所谓的善意取得制度。这时候,构成对于其他共有人的损失,应当由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、房屋为夫妻共同财产,但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,第三方支付合理对价,但双方尚未办理房屋过户手续的。该种情况比较复杂,涉及一些实践中具体可能出现的情况。例如,如果该第三人已经长期在该房屋内居住,而且有足够的证据证明房屋的另一个所有人知情且长时间未提出异议,在实际操作中,该房屋就有可能被判给第三人。但也不尽然,要具体情况,具体分析。

综上所述,夫妻共同的房产认定有几种情况:一是婚姻期间共同购房;二是婚前一方承租婚后一起买房;三是婚前共同买房;四是其它情形,不管是哪种情形在结婚后夫妻获得的大部分资金都属于共同财产,可以参照《民法典》第一千零六十二条。



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